Les chiffres du logement social à Paris en 2019 - Edition 2020

21,4 % de logements sociaux SRU au 1er janvier 2019

L’État et la Ville de Paris décomptent officiellement 250 618 logements sociaux SRU en service à Paris au 1er janvier 2019 : cela représente 21,4 % des résidences principales¹.
Le nombre officiel de logements sociaux au 1er janvier 2020 n’est pas encore connu mais, au vu des programmes de logements sociaux livrés en 2019 (6 600 logements), il devrait atteindre 257 218 (21,9 % des résidences principales²).
Si l’on y ajoute les logements sociaux financés qui sont en cours de construction ou en travaux, ce taux de logements sociaux atteint environ 23,7 %.
À Paris, l’objectif inscrit à l’article 55 de la loi SRU est d’atteindre 25 % de logements sociaux parmi les résidences principales en 2025.
Paris poursuit ainsi un quadruple objectif : accroître le nombre de ses logements sociaux pour atteindre le seuil fixé par la loi SRU, mieux les répartir sur son territoire, produire des logements familiaux en rapport avec la demande parisienne et diversifier l’offre locative au sein d’un même immeuble pour en garantir la mixité sociale. Des besoins existent en effet dans tous les arrondissements et la mixité sociale contribue à la qualité de vie des quartiers. Aujourd’hui, les logements sociaux sont concentrés à près de 50 % dans trois arrondissements seulement : les 13e, 19e et 20e arrondissements, qui accueillent plus de 35 000 logements sociaux chacun.

110 207 logements sociaux financés à Paris entre 2001 et 2019

Les logements qui ont été financés entre 2001 et 2019 relèvent de 3 catégories distinctes³, selon le niveau des plafonds de loyers applicables aux logements produits et selon le niveau des plafonds de ressources applicables aux ménages qui pourront y prétendre :

1. les logements financés avec un Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLAI), dont le loyer plafond⁴ s’établit à 6,09 €/m², sont destinés à des ménages cumulant difficultés économiques et sociales ;
2. les logements Prêt Locatif à Usage Social (PLUS), dont le loyer plafond s’établit à 6,84 €/m², sont les plus nombreux ;
3. les logements Prêt Locatif Social (PLS), dont le loyer plafond s’élève à 13,34 €/m² sont destinés à des ménages à revenus intermédiaires dans les quartiers où le marché immobilier est tendu.

Les logements PLAI, PLUS et PLS constituent la fraction récente du parc social. Mais la majeure partie de ce parc a été financée tout au long du XXe siècle et relève d’autres catégories de financement (HLM, ILM, PLA, etc.) qui peuvent donner lieu à des regroupements en équivalent PLAI, PLUS et PLS à partir de la grille des plafonds ressources utilisée lors d’une éventuelle location en 2019.
De 2001 à 2019, 110 207 logements sociaux ont été financés : 29 716 logements PLAI (27 %), 47 273 logements PLUS (43 %) et 33 218 logements PLS (30 %).

Pour qu’un logement soit un logement social, il doit être agréé⁵ par l’administration et faire l’objet d’une convention entre l’État et le propriétaire bailleur⁶. La décision d’agrément est le plus souvent concomitante à la décision de financement. Il peut arriver cependant qu’elle soit prise en différé pour tenir compte des situations de logements déjà occupés conventionnés.
En 2019, 5 723 nouveaux logements sociaux ont été financés à Paris.
Depuis près de 20 ans, le nombre de logements financés annuellement s’est progressivement accru : plus de 6 000 logements ont été financés chaque année de 2007 à 2013, et depuis 2013, plus de 7 000 logements ont été financés chaque année.
Depuis 2018, le nombre de logements financés annuellement a ralenti et est revenu au niveau du début de la décennie.

Les logements sociaux créés depuis 2001 sont produits de 3 manières différentes : la construction de nouveaux immeubles ; la réhabilitation complète d’immeubles vétustes préalablement libérés ; l’achat d’immeubles de logements vendus sur le marché immobilier.

Ainsi, les logements sociaux financés de 2001 à 2019 se répartissent en 49 945 logements en construction neuve (45 %), 19 071 logements en acquisition-réhabilitation (17 %) et 41 191 logements en acquisition-conventionnement (37 %).
L’ensemble des logements financés au cours de cette période sont des logements familiaux (76 839 logements, 70 %). S’y ajoutent 33 368 logements spécifiques (30 %), tels que des résidences sociales, des maisons relais…
Près de 50 % des logements familiaux financés entre 2001 et 2019 se composent de 3 pièces ou plus.

En termes de répartition géographique, plus du tiers (35 %) des logements sociaux financés de 2001 à 2019 est situé dans les arrondissements du centre et de l’ouest. En lien avec les grandes opérations d’urbanisme récentes, 6 arrondissements ont accueilli entre 7 000 et 12 000 nouveaux logements sociaux chacun : 12e, 13e, 14e, 18e, 19e et 20e arrondissements.
Le délai entre le moment où un programme est financé et celui où il est offert à la location peut aller de quelques mois à plusieurs années, en fonction de la durée des chantiers. En moyenne, 3 à 4 années sont nécessaires pour un programme neuf. Sur les 110 207 logements sociaux financés de 2001 à 2019, 87 419 étaient livrés fin 2019 (79 %).

Près de 260 000 ménages inscrits comme demandeurs de logement à Paris fin 2019, dont 139 000 ménages parisiens

Le nombre de demandeurs de logements sociaux souhaitant un logement à Paris est particulièrement important et en progression par rapport aux années précédentes : 259 781 ménages ont renouvelé ou déposé une première demande en 2019 (auprès des services de la Ville de Paris ou d’un autre service instructeur en Île-de-France) en indiquant Paris parmi leurs choix de localisation.
L’analyse de cette demande fait apparaître que 139 259 demandes émanent de ménages qui résident à Paris (12 % des ménages parisiens). La croissance annuelle du nombre de Parisiens demandeurs qui ralentissait depuis 2016 (+0,9 % de 2016 à 2017, +0,2 % de 2017 à 2018), est repartie à la hausse (+3,0 % de 2018 à 2019). En ce qui concerne le nombre de ménages non Parisiens qui souhaitent un logement à Paris, après avoir été multipliés par 3 au cours de l’année 2014 (en lien avec l’évolution en cours du dispositif de gestion des demandes en Île-de-France), leur croissance annuelle avait ralenti également : +6,7 % de 2016 à 2017, +4,6 % de 2017 à 2018. Elle progresse à nouveau : +5,3 % de 2018 à 2019.
Le nombre important de demandeurs est le fruit de la situation sociale et économique des ménages qui souhaitent se loger à Paris et du niveau particulièrement élevé du coût du logement parisien. Les efforts pour développer le parc social, la mise en place de LOC’annonces en avril 2015 mais surtout les évolutions du dispositif de gestion de la demande, notamment les facilités offertes pour le renouvellement de la demande sur internet, ont aussi contribué à la croissance du nombre de demandeurs. En effet, les ménages non Parisiens n’ont plus besoin de venir dans les locaux de la Ville de Paris pour s’inscrire, ils peuvent dorénavant déposer leur demande dans n’importe quel guichet d’enregistrement francilien ou sur le portail de l’État demande-logement-social.gouv.fr.
Parmi les demandeurs déjà parisiens, 92 % ont indiqué Paris (dans son ensemble ou un arrondissement en particulier) comme premier choix de localisation dans leur demande. Le pourcentage de demandeurs indiquant Paris en premier choix de localisation n’est en revanche que de 39 % parmi les demandeurs non parisiens. Au total, 174 739 demandeurs ont indiqué Paris en premier choix, dont 128 284 Parisiens et 46 455 non Parisiens.

La demande de logement social qui s’exprime à Paris est principalement le fait de ménages aux ressources faibles : au 31 décembre 2019, 73 % des ménages inscrits comme demandeurs de logement à Paris ont un niveau de revenus inférieur aux plafonds PLAI⁷, ce qui correspond à un revenu fiscal de référence de 30 521 € pour un ménage de quatre personnes. Ce taux est légèrement plus faible (70 %) quand il est calculé sur la seule sous-population des demandeurs ayant indiqué Paris comme premier choix. Seuls 9 % des ménages inscrits comme demandeurs de logement ont des ressources supérieures aux plafonds PLUS, soit un revenu fiscal de référence de 55 486 € pour un ménage de quatre personnes. Ce taux est de 10 % quand il est calculé sur la seule sous-population des demandeurs ayant indiqué Paris comme premier choix.
Plus d’un demandeur de logement sur 5 (23 %) est déjà locataire d’un logement social et souhaite échanger son logement actuel contre un autre logement, plus grand le plus souvent. Les demandeurs déjà locataires du parc social représentent le même pourcentage (23 %) dans la sous-population des demandeurs Parisiens et non Parisiens qui ont indiqué Paris en premier choix.

Près de 11 000 logements attribués au cours de l’année 2019

Selon les données issues du Système national d’enregistrement (SNE), 10 211 logements sociaux parisiens ont été attribués⁸ au cours de l’année 2019, notamment à 2 788 demandeurs qui étaient déjà locataires du parc social (27 % des attributions 2019). À ces attributions de logements sociaux stricto sensu, on peut ajouter environ 1 000 attributions qui portent sur des logements non conventionnés des SEM parisiennes (RIVP, Elogie-Siemp). Le nombre d’attributions limité tient en partie à la faible rotation des ménages dans le parc social parisien.

Le taux de rotation du parc locatif social au cours de l’année 2020 est de 4,8 % à Paris selon les données du RPLS 2020.
Au cours des 10 dernières années, ce taux de rotation est resté historiquement bas, sous la barre des 5 %.

¹ - Loi solidarité et renouvellement urbain (SRU), article 302-5 du code de la construction et de l’habitation. [retour]
² - Le nombre de résidences principales est supposé constant de 2018 à 2019. [retour]
³ - Avis du 17 janvier 2019 relatif à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en application de l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation, pour la période comprise entre le 1er janvier et le 31 décembre 2019. [retour]
⁴ - Loyer maximal des logements conventionnés en surface utile entre le 1er janvier et le 31 décembre 2019. À ces loyers s’appliquent des majorations locales ainsi qu’une modulation en fonction de la surface des logements. En pratique, selon les données du répertoire du parc locatif 2020, les logements loués à un nouvel occupant au cours de l’année 2019 avaient un loyer principal de 7,82 €/m² habitable quand il s’agissait de PLAI, de 8,38 €/m² habitable quand il s’agissait de PLUS et de 12,66 €/m² habitable quand il s’agissait de PLS. [retour]
⁵ - L’agrément est la décision administrative par laquelle la collectivité compétente donne son accord pour le financement d’une opération de logement social. [retour]
⁶ - Cette convention permet au locataire de bénéficier de l’aide personnalisée au logement (APL). [retour]
⁷ - Calcul réalisé sur la base des 248 829 dossiers pour lesquels l’information est disponible. [retour]
⁸ - Demandes de logement social radiées pour bail signé au cours de l’année 2019 (personnes physiques) dans le SNE au 24 février 2020. Source : Socle de données « Accès au Logement et Prévention des Expulsions », DRIHL IdF, 2020 - Traitement Apur. [retour]