Paris, prévention de la dégradation du bâti - Résultats 2019

L’habitat indigne reste un enjeu des politiques publiques à Paris, où 40 % des logements ont plus de 100 ans et 75 % ont plus de 50 ans. De 2002 à 2018, un plan de lutte contre l’habitat indigne d’une ampleur inédite a permis de résorber le stock d’immeubles indignes parisiens.
Durant cette période, 2 172 immeubles, regroupant 56 000 logements, ont été traités en mobilisant notamment les aides aux travaux de l’Anah, complétées par la Ville de Paris¹. Afin d’éviter que de nouveaux immeubles se dégradent, une politique municipale est menée en continu. Celle-ci inclut une surveillance du parc privé, des actions mêlant coercitif et incitatif ainsi qu’une démarche de prévention.

Chaque année depuis 2008, la liste des immeubles parisiens présentant le plus fort risque de dégradation de leur bâti est constituée par l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur), en lien avec la Direction du Logement et de l’Habitat (DLH) de la Ville de Paris. L’identification de ces immeubles vise à orienter une partie des contrôles de terrain opérés par le service technique de l’habitat (STH) de la Ville de Paris, afin de permettre une intervention administrative aussi précoce que possible. L’objectif est d’éviter à ces immeubles de tomber dans la spirale de l’insalubrité.

L’observatoire de la prévention de la dégradation du bâti, institué en 2008, permet la constitution annuelle de cette liste d’immeubles à surveiller. La méthode repose sur la sélection, la pondération et le croisement d’un ensemble d’indicateurs, relatifs à la typologie des immeubles, à la qualité du bâti et son entretien, aux caractéristiques de la gestion et de l’occupation. Chaque année ce sont entre 150 et 300 immeubles qui sont signalés au Service Technique de l’Habitat de la Ville de Paris. Au total, 1 160 immeubles ont été identifiés via cette démarche depuis 2008.

190 immeubles à surveiller en 2019

L’analyse croisée des indicateurs fait ressortir 190 immeubles qui cumulent différentes fragilités et présentent ainsi un risque de dégradation de leur bâti². Les caractéristiques de ces 190 immeubles justifient une surveillance particulière de la part des services techniques municipaux, sans que leur état soit nécessairement très problématique.

En 2019, l’exercice a été mené avec les mêmes indicateurs qu’en 2018. Tous ont été récupérés et traités à l’échelle de l’adresse (ou de la parcelle quand un même immeuble correspond à plusieurs adresses, étant situé à un angle de rue par exemple). Les données utilisées ont été actualisées par l’ensemble des partenaires.
Les indicateurs utilisés sont :

• Une forte concentration de petits logements locatifs³(source : cadastre au 1er janvier 2018) = 2 points ;
• L’existence d’une mise en demeure prise au titre du Code de la Construction et de l’Habitation et, notamment des articles sur les polices générales d’urgence, le péril ou l’insécurité ordinaire des équipements (source : Service Technique de l’Habitat de la Ville de Paris au 1er janvier 2019) = 2 points ;
• L’existence d’une mise en demeure au titre du Règlement Sanitaire Départemental (source : Service Technique de l’Habitat de la Ville de Paris au 1er janvier 2019) = 2 points ;
• Une facture d’eau collective impayée (source : Eau de Paris au 1er janvier 2019) = 1 point ;
• Un pourcentage de demandeurs de logement social supérieur à 15 % des ménages résidents⁴(source : Service du Traitement de la demande de Logement de la Ville de Paris au 1er janvier 2019) = 1 ou 2 points ;
• Un diagnostic plomb positif en parties communes ou privatives, après signalement à la Mission saturnisme (source : Mission saturnisme, direction régionale interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRHIL) entre 2004 et le 1er janvier 2019) = 1 point ;
• Le fait que l’immeuble soit un ancien hôtel meublé (source : enquêtes Apur 2000, bases de données de l’observatoire des hôtels pratiquant de l’hébergement d’urgence à Paris de 2007 à avril 2016, Préfecture de Police de Paris de 2017 à 2019) = 1 point ;
• Le constat de la présence de termites (source : Service Technique de l’Habitat au 1er janvier 2019) ;
• Plusieurs interventions des Sapeurs-Pompiers de Paris durant une même année (source : Sapeurs-Pompiers de Paris entre le 1er janvier et le 31 décembre 2018) = 1 point ;
• La désignation par le juge (du Tribunal de Grande Instance) d’un administrateur provisoire au 1er janvier 2018 = 2 points.

Des immeubles concentrés dans le nord-est de Paris

Les résultats obtenus en 2019 montrent que le nombre d’immeubles présentant un risque de dégradation du bâti est limité et en diminution par rapport aux années précédentes. Ils montrent aussi une continuité dans les caractéristiques des immeubles concernés, notamment dans leur répartition géographique.

En 2019, 190 immeubles sont concernés parmi les près de 50 000 immeubles d’habitat privés de la capitale. Ce sont ainsi moins de 0,4 % des immeubles privés parisiens qui rencontrent des difficultés significatives.

La grande majorité des immeubles identifiés se situe dans les arrondissements du nord-est parisien. 7 immeubles « à risque » sur 10 sont localisés dans les 10e, 11e, 18e, 19e et 20e arrondissements. À lui seul, le 18e arrondissement concentre 57 immeubles, soit 30 % des immeubles identifiés. Le 19e arrondissement regroupe 32 immeubles (17 %), tandis que le 17e arrondissement en accueille 13 %, les immeubles étant particulièrement concentrés dans le nord-est de l’arrondissement.

La plupart des immeubles à surveiller sont ainsi regroupés dans un arc de cercle qui englobe à l’ouest le quartier des Épinettes (17e), au centre les 10e, 18e et 19e arrondissements, et à l’est recouvre le nord des 11e et 20e arrondissements, jusqu’au quartier de la place de la Réunion.
On observe des concentrations d’immeubles à surveiller dans les quartiers des Épinettes (17e), de la Goutte d’Or et la Chapelle, ainsi qu’aux abords du boulevard Ornano (18e). Un large quartier de Belleville est aussi concerné, jusqu’au quartier de Ménilmontant dans le 20e arrondissement, et incluant les secteurs de la Folie-Méricourt (11e) et les abords de l’hôpital Saint-Louis (10e). Dans une moindre mesure, on observe des concentrations dans le secteur de Crimée-Flandres et à proximité du jardin d’Éole dans le 19e arrondissement.

Une centaine de nouveaux immeubles identifiés par rapport à l’année précédente

Parmi les 190 immeubles « à risque » identifiés par l’observatoire en 2019, 92 étaient déjà présents dans la liste de l’année précédente et sont donc déjà connus du service technique de l’habitat (STH) de la Ville de Paris, en charge du suivi du parc privé. 98 « nouveaux » immeubles ont ainsi été repérés en 2019, soit plus de la moitié (52 %). Ces immeubles signalés par l’Apur viennent s’ajouter aux plus de 6 000 signalements reçus chaque année par le Service Technique de l’Habitat, dont les inspecteurs se chargent de vérifier la présence et l’étendue de désordres éventuels.

Toutefois, en cumulant les adresses identifiées en 2018, 2017 et 2016, la part de nouvelles adresses passe de 52 % à 31 %. Par ailleurs, parmi les 190 immeubles repérés en 2019, 76 immeubles ont déjà été traités dans le cadre de la politique de lutte contre l’habitat indigne ou dégradé de 2002 à 2018 (voir encadré). Ce résultat montre que malgré la réalisation de travaux de réhabilitation accompagnés par la puissance publique, ces immeubles restent fragiles.

Des immeubles comprenant de nombreux logements et une part importante de monopropriétés

Les immeubles repérés regroupent 9 860 logements au total et sont plus grands que la moyenne des immeubles privés parisiens. Ils comptent en moyenne 38 logements (contre 22 dans les immeubles du parc privé parisien).

Les immeubles repérés sont majoritairement des copropriétés (78 %). 41 immeubles à surveiller sont détenus par un seul propriétaire, ce sont des monopropriétés (soit 22 % des immeubles repérés, à titre de comparaison un peu moins de 15 % des immeubles privés parisiens appartiennent à un propriétaire unique). Les propriétaires d’immeubles entiers sont plus souvent des particuliers (24 immeubles) que des personnes morales (17 immeubles).

La plupart des concentrations d’immeubles « à risque » se situent dans les quartiers populaires parisiens. Cela s’explique par la qualité de construction modeste du bâti ancien dans ces quartiers (immeubles de faubourgs), ainsi que par les caractéristiques de l’occupation, une mauvaise santé financière des copropriétés et le sous-entretien des immeubles qui en résulte étant un facteur majeur de dégradation.

Un nombre d’immeubles « à risque » en diminution depuis 2014

Le nombre d’immeubles identifiés en 2019 est le plus bas depuis la création de l’observatoire de la prévention de la dégradation du bâti en 2008. Par rapport à l’année précédente, le nombre d’immeubles est en diminution de 22 % (passant de 245 à 190 immeubles).

Le nombre d’immeubles identifiés chaque année, après avoir augmenté de 2008 à 2014, diminue régulièrement depuis. Cette diminution est encore plus significative puisque deux indicateurs supplémentaires ont été ajoutés à l’observatoire en 2016 (interventions des sapeurs-pompiers) et 2018 (administration provisoire). Cette baisse du nombre d’immeubles identifiés est le signe d’une amélioration régulière du parc bâti parisien.

Si l’on regarde l’évolution de chacun des indicateurs sous-jacents à la démarche, plusieurs des facteurs de risque identifiés concernent en 2019 un nombre d’immeubles moins important que les années précédentes. C’est le cas des mises en demeure prises par le STH de la Ville de Paris au titre du règlement sanitaire départemental (RSD), avec 549 immeubles concernés par au moins une mise en demeure en 2019 contre 719 immeubles en 2018 et 861 en 2017.

Le nombre d’immeubles concernés par une mise en demeure liée à un péril, par une intervention des Sapeurs-Pompiers de Paris, ou bien encore une facture d’eau collective impayée 120 jours après émission sont eux aussi à la baisse en 2019 par rapport en 2018.

Par ailleurs, au sein des immeubles identifiés, on peut aussi observer une diminution du poids des difficultés. En 2019, seuls 16 immeubles cumulent 7 points ou plus, représentant ainsi 8 % des 190 immeubles identifiés. En 2018, 27 immeubles obtenaient un score de 7 points ou plus, soit 11 % des immeubles identifiés cette année-là. La tendance à la diminution du poids des difficultés s’inscrit dans la continuité des années précédentes : en 2013, les immeubles cumulant 7 points ou plus représentaient 15 % des immeubles identifiés, et plus de 20 % en 2008 au lancement de l’observatoire. Ainsi, non seulement le nombre d’immeubles identifiés diminue, mais les immeubles repérés présentent aussi moins de difficultés.

Les suites opérationnelles réalisées sur les immeubles repérés par l’observatoire en 2018

En juillet 2018, 245 immeubles d’habitat privé avaient été signalés au Service Technique de l’Habitat (STH) de la Direction du Logement et de l’Habitat (DLH) de la Ville de Paris en raison d’une présomption de risque de dégradation de leur bâti. De septembre 2018 à juin 2019, à la suite de ces signalements, 122 immeubles ont fait l’objet d’expertises, les 123 autres adresses étant déjà connues du STH.

Parmi les 122 immeubles expertisés, 88 ont fait l’objet d’une expertise « classique » avec envoi d’un questionnaire sur les éventuelles difficultés de gestion, visite technique et établissement d’une note traduisant l’insalubrité du bâti. Les 34 autres, ayant déjà fait l’objet d’une expertise plusieurs années auparavant, ont fait l’objet d’une « actualisation », c’est-à-dire d’une visite de contrôle sur la base des rapports effectués précédemment pour évaluer l’évolution de leur état.

Un questionnaire envoyé aux syndics.
En amont des visites réalisées par le STH dans chaque immeuble, chaque syndic ou propriétaire d’immeuble a été identifié et un questionnaire leur a été adressé. L’objectif de cette démarche est de :

• Informer les syndics et les propriétaires que leur immeuble fait l’objet d’un suivi ;
• Préparer la visite de terrain des inspecteurs du STH en récupérant toutes les données utiles pour accéder aux différents bâtiments de l’immeuble (digicode par exemple) ;
• Associer le syndic et les propriétaires aux visites et les informer des suites opérationnelles envisagées ;
• Connaître les éventuelles difficultés techniques, financières et juridiques auxquelles est confronté l’immeuble, ce qui permet de définir les suites opérationnelles nécessaires.

Le questionnaire préalable à la visite de terrain, envoyé pour 88 adresses, a obtenu un taux de réponse de 58 %, soit 51 réponses. Ce taux de réponse est comme les années précédentes plutôt élevé, du fait de l’implication des copropriétés pour une bonne gestion de leur immeuble d’une part et d’autre part de la persévérance des équipes du STH pour obtenir ces informations.
Selon les réponses fournies au questionnaire :

• 27 % des immeubles indiquent qu’ils ont besoin de réaliser un programme de travaux plus ou moins conséquent ;
• 59 % des immeubles font part d’impayés au sein de leur copropriété ;
• 10 % indiquent que le syndic et la copropriété sont confrontés à certains blocages juridiques dans la bonne réalisation de leurs missions (succession non réglée, régularisation de ventes anciennes par exemple).

Une expertise technique
Un ingénieur et un inspecteur d’insalubrité du STH effectuent une expertise technique de l’immeuble et établissent un rapport. Pour chaque bâtiment implanté sur la parcelle une grille d’insalubrité des parties communes est renseignée ainsi qu’une fiche synthétique sanitaire sur les différents composants du bâti. Un reportage photographique complète le dossier.

Dans le cadre des expertises « classiques », une cotation insalubrité a été établie pour 84 immeubles signalés en juillet 2018 au cours de l’année qui a suivi : 65 immeubles sont dans un état bon ou passable (78 % des immeubles), 16 immeubles sont dans un état médiocre (19 %) et 2 immeubles sont dans un état global mauvais. Malgré ce pourcentage limité d’immeubles dont le bâti est jugé en mauvais ou médiocre état par les inspecteurs du STH, des procédures au logement ou des signalements ont eu lieu à la suite des visites d’expertises pour 32 immeubles, soit 38 % des immeubles visités. En ce qui concerne les immeubles qui font seulement l’objet d’une actualisation, des procédures ou des signalements ont aussi suivi les visites de contrôle pour 6 d’entre eux.

Des procédures et signalements engagés sur 38 immeubles

Au total, sur les 118 immeubles expertisés en 2018-2019, des procédures ont été engagées par le STH et des signalements faits aux acteurs de la lutte contre l’insalubrité sur 38 immeubles (sans double compte) :

• 15 procédures au titre du règlement sanitaire départemental (RSD) engagées ;
• 15 signalements ont été adressés au service en charge de la sécurité des bâtiments ;
• 18 signalements ont été adressés aux services de la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL) au titre du risque saturnin ;
• 1 rapport a été transmis à l’Agence Régionale de Santé (ARS) ;
• Enfin, dans 2 immeubles des injonctions de ravalement ont été lancées après le passage des inspecteurs du STH.

Une stratégie d’intervention sur les immeubles repérés en 2018
Au vu de l’ensemble des éléments recueillis pour les 118 immeubles expertisés, les services de la ville de Paris décident d’une stratégie de suivi pour chaque immeuble.
5 types de stratégie sont possibles :

• L’expertise de terrain et l’analyse des éléments réunis sur l’immeuble ont exclu tout risque sanitaire : il est décidé de ne plus effectuer de visite pendant un délai de 2 à 4 ans (selon l’état de l’immeuble), sauf en cas de nouvelles difficultés. C’est le cas pour 75 immeubles parmi les 118 ;
• L’expertise de terrain et l’analyse des éléments réunis sur l’immeuble ont fait ressortir des signes de dégradation. Des mises en demeure au titre du règlement sanitaire départemental (RSD) ou des signalements au Service des Architectes de Sécurité (SAS) ont été faits à l’issue des expertises : le suivi des procédures mises en œuvre permettra une surveillance des immeubles (36 immeubles) ;
• L’immeuble est dégradé et nécessite un programme de travaux : un diagnostic approfondi est demandé à un opérateur spécialisé dans la lutte contre l’habitat indigne, puis, si nécessaire, une mission de suivi- animation lui est confiée dans le cadre de l’opération de l’amélioration de l’habitat dégradé (OAHD), qui prend depuis l’OAHD 5 lancée en novembre 2019 la forme d’une OPAH-CD (Opération programmée d’amélioration de l’habitat « Copropriétés dégradées »). C’est le cas pour 5 immeubles repérés en 2018 ;
• Une expertise sanitaire approfondie des parties communes et des parties privatives est nécessaire et réalisée par le bureau spécialisé dans ce type d’actions au STH dans le but de transmettre un ou des rapports d’insalubrité à l’Agence Régionale de Santé (ARS) en vue de la prise d’arrêtés. Une mission confiée à un opérateur spécialisé pourra également être envisagée si le profil de la copropriété le justifie (2 immeubles) ;
• Pour les immeubles les plus dégradés et ayant été reconnus en péril ou en insalubrité via un arrêté, une acquisition publique est envisagée, le plus souvent confiée à la Soreqa. Cette orientation se décide sur plusieurs mois, voire années, car elle fait suite à des arrêtés d’insalubrité ou de péril non suivis d’effets. Aucun immeuble identifié en 2018 n’a été orienté vers une stratégie d’acquisition publique pour l’instant.

À noter que l’ensemble de ces actions (questionnaire + expertise + mise en oeuvre d’une stratégie + signalement) représentent environ 1,5 journée par immeuble pour le STH (travail préparatoire d’identification du syndic, envoi du questionnaire et relance, expertises de terrain, rédaction d’un rapport et actions qui en découlent). Elles viennent s’ajouter à l’activité principale du STH qui consiste à répondre aux 6 000 signalements qui lui sont faits par des Parisiens sur leur immeuble ou par les acteurs publics de l’habitat à Paris.

¹ - Voir Apur, La lutte contre l’habitat indigne à Paris – Bilan des actions menées de 2002 à 2018, 2021. [retour]
² - Parmi les près de 50 000 immeubles du parc d’habitat privé parisien. [retour]
³ - Immeuble cumulant au moins 70 % de logements de 1 ou 2 pièces et 70 % de logements locatifs. [retour]
⁴ - Un point pour les immeubles où la part des demandeurs est supérieure à 15 % des ménages résidents, ce qui doit représenter au moins 5 ménages et deux points pour les immeubles comprenant au moins 3 demandeurs propriétaires de leur logement. [retour]