Les derniers chiffres du logement social à Paris

Le parc social a continué de se développer à Paris, atteignant un taux de 24,2% en 2021 en intégrant les logements financés non livrés. Mais la crise sanitaire de la covid-19 a pesé sur le nombre de logements sociaux financés et a provoqué une baisse du taux de rotation des ménages.

Logement social - 123, rue de Charenton (Paris 12e) © RIVP - Christophe Demonfaucon

21,8% de logements sociaux SRU au 1er  janvier 2020

Cette note regroupe les principaux chiffres sur le logement social à Paris : le nombre de logements sociaux, le développement du parc depuis 2001 en application de la loi SRU, la demande de logement social et les attributions de l’année.
L’État et la Ville de Paris décomptent officiellement 255 355 logements sociaux SRU en service à Paris au 1er  janvier 2020 : cela représente 21,8% des résidences principales ¹.
Le nombre officiel de logements sociaux au 1er  janvier 2021 n’est pas encore connu mais, au vu des programmes de logements sociaux livrés en 2020 (6 600 logements), il devrait atteindre 258 075 (22,0% des résidences principales ²).
Si l’on y ajoute les logements sociaux financés qui sont en cours de construction ou en travaux, ce taux de logements sociaux atteint environ 24,2%.
À Paris, l’objectif inscrit à l’article 55 de la loi SRU est d’atteindre 25% de logements sociaux parmi les résidences principales en 2025³.
Paris poursuit ainsi un quadruple objectif : accroître le nombre de ses logements sociaux pour atteindre le seuil fixé par la loi SRU, mieux les répartir sur son territoire, produire des logements familiaux en rapport avec la demande parisienne et diversifier l’offre locative au sein d’un même immeuble pour en garantir la mixité sociale. Des besoins existent en effet dans tous les arrondissements et la mixité sociale contribue à la qualité de vie des quartiers. Aujourd’hui, les logements sociaux sont concentrés à plus de 40% dans trois arrondissements seulement : les 13e, 19e et 20e arrondissements, qui accueillent plus de 35 000 logements sociaux chacun.

Les logements sociaux SRU à Paris en 2020 - Sources : préfecture de Paris (inventaire des logements sociaux SRU au 01/01/2020), DGI au 01/01/2020 © Apur


 

113 115 logements sociaux financés à Paris entre 2001 et  2020

Les logements qui ont été financés entre 2001 et 2020 relèvent de 3 catégories distinctes, selon le niveau des plafonds de loyers applicables aux logements produits et selon le niveau des plafonds de ressources applicables aux ménages qui pourront y prétendre :

  1. les logements financés avec un Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLAI), dont le loyer plafond s’établit à 6,18 €/m², sont destinés à des ménages cumulant difficultés économiques et sociales ;
  2. les logements Prêt Locatif à Usage Social (PLUS), dont le loyer plafond s’établit à 6,94 €/m², sont les plus nombreux ;
  3. les logements Prêt Locatif Social (PLS), dont le loyer plafond s’élève à 13,54 €/m² sont destinés à des ménages à revenus intermédiaires dans les quartiers où le marché immobilier est tendu.

De 2001 à 2020, 113 115 logements sociaux ont été financés : 30 700 logements PLAI (27%), 48 227 logements PLUS (43%) et 34 188 logements PLS (30%).
Depuis près de 20 ans, le nombre de logements financés annuellement avait augmenté quasiment chaque année : plus de 6 000 logements ont été ­financés chaque année de 2007 à 2013, et à partir de 2013, plus de 7 000 logements ont été financés chaque année. Depuis 2018, le nombre de logements financés annuellement est revenu à 6 000. En 2020, près de 3 000 logements ont pu être financés malgré les blocages induits par la crise sanitaire de la covid-19.

Les logements sociaux crées depuis 2001 sont produits de 3 manières différentes : la construction de nouveaux immeubles, la réhabilitation complète d’immeubles vétustes préalablement libérés, l’achat d’immeubles de logements vendus sur le marché immobilier.
Ainsi, les logements sociaux financés de 2001 à 2020 se répartissent en 51 748 logements en construction neuve (46%), 19 507 logements en acquisition-réhabilitation (17%) et 41 860 logements en acquisition-conventionnement (37%). En 2020, plus de 1 800 logements parmi les logements financés (62%) sont des logements en construction neuve. Les deux autres modes de production sont en revanche nettement moins représentées que les années précédentes (notamment les logements en acquisition-conventionnement).

70% des logements financés de 2001 à 2020 sont des logements familiaux (78 624 logements). S’y ajoutent 34 491 logements spécifiques (30%), tels que des résidences sociales, des maisons relais… Près de 50% des logements familiaux financés entre 2001 et 2020 se composent de 3 pièces ou plus. Les logements financés en 2020 ne se distinguent pas particulièrement sur ces points, de ceux financés les années précédentes.

En termes de répartition géographique, plus du tiers (35%) des logements sociaux financés de 2001 à 2020 est situé dans les arrondissements du centre et de l’ouest. En lien avec les grandes opérations d’urbanisme récentes, 8 arrondissements ont accueilli entre 8 000 et 15 000 nouveaux logements sociaux chacun : 12e, 13e, 14e, 15e, 18e, 19e et 20e arrondissements.

Le délai entre le moment où un programme est financé et celui où il est offert à la location peut aller de quelques mois à plusieurs années, en fonction de la durée des chantiers. En moyenne, 3 à 4 années sont nécessaires pour un programme neuf. Sur les 113 115 logements sociaux financés de 2001 à 2020, 87 419 étaient livrés fin 2020 (79%).

 

Nombre de logements sociaux financés de 2001 à 2020 - Source : Ville de Paris 2021 - Traitement Apur © Apur


 

Près de 260 000 ménages inscrits comme demandeurs de logement à Paris fin 2020, dont 135 000 ménages parisiens

Le nombre de demandeurs de logements sociaux souhaitant un logement à Paris est particulièrement important et s’est stabilisé par rapport aux années précédentes : 256 986 ménages ont renouvelé ou déposé une première demande en 2020 (auprès des services de la Ville de Paris ou d’un autre service instructeur en Île-de-France) en indiquant Paris parmi leurs choix de localisation. La crise sanitaire de la covid-19 a limité la croissance de la demande au cours de l’année 2020.
Du fait de la crise sanitaire, certains demandeurs n’ont pas pu (ou voulu) renouveler leurs demandes de logement arrivées à échéance. Pour pallier à ces difficultés, les services instructeurs ont en pratique prolongé la durée de validité des demandes en cours.

134 703 demandes émanent de ménages qui résident à Paris (12% des ménages parisiens). La croissance annuelle du nombre de Parisiens demandeurs repartie à la hausse en 2019 (+2,1% de 2018 à 2019) après plusieurs années de ralentissement, s’est inversée en 2020 (-2,4%). En ce qui concerne le nombre de ménages non Parisiens qui souhaitent un logement à Paris, après avoir été multiplié par 3 au cours de l’année 2014 (en lien avec l’évolution en cours du dispositif de gestion des demandes en Île-de-France), il augmentait de +5% par an en moyenne depuis 2016 : en 2020, la croissance annuelle n’a été que de +0,5%.
Le nombre important de demandeurs est le fruit de la situation sociale et économique des ménages qui souhaitent se loger à Paris et du niveau particulièrement élevé du coût du logement parisien. Les efforts pour développer le parc social, et les évolutions du dispositif de gestion de la demande, notamment les facilités offertes pour le renouvellement de la demande sur internet, ont aussi contribué à la croissance du nombre de demandeurs. Les ménages non Parisiens n’ont dorénavant plus besoin de venir dans les locaux de la Ville de Paris pour s’inscrire, ils peuvent déposer leur demande dans n’importe quel guichet d’enregistrement francilien ou sur le portail de l’État demande-logement-social.gouv.fr.

Parmi les demandeurs déjà Parisiens, 94% ont indiqué Paris (dans son ensemble ou un arrondissement en particulier) comme premier choix de localisation dans leur demande. Le pourcentage de demandeurs indiquant Paris en premier choix de localisation n’est en revanche que de 40% parmi les demandeurs non Parisiens. Au total, 175 746 demandeurs ont indiqué Paris en premier choix, dont 126 509 Parisiens et 49 237 non Parisiens.

La demande de logement social qui s’exprime à Paris est principalement le fait de ménages aux ressources faibles : au 31 décembre 2020, 73% des ménages inscrits comme demandeurs de logement à Paris ont un niveau de revenus inférieur aux plafonds PLAI, ce qui correspond à un revenu fiscal de référence de 30 887 € pour un ménage de quatre personnes. Ce taux est légèrement plus faible (70%) quand il est calculé sur la seule sous-population des demandeurs ayant indiqué Paris comme premier choix. Moins de 9% des ménages inscrits comme demandeurs de logement ont des ressources supérieures aux plafonds PLUS, soit un revenu fiscal de référence de 56 152 € pour un ménage de quatre personnes. Ce taux est de 10% quand il est calculé sur la seule sous-population des demandeurs ayant indiqué Paris comme premier choix.

Plus d’un demandeur de logement sur 5 (23%) est déjà locataire d’un logement social et souhaite échanger son logement actuel contre un autre logement, plus grand le plus souvent. Les demandeurs déjà locataires du parc social représentent le même pourcentage (23%) dans la sous-popu­lation des demandeurs Parisiens et non Parisiens qui ont indiqué Paris en premier choix.

 

Près de 8 000 logements attribués au cours de l’année 2020

Selon les données issues du Système national d’enregistrement (SNE), 7 798 logements sociaux parisiens ont été attribués  au cours de l’année 2020. 2 160 demandeurs étaient déjà locataires du parc social (28% des attributions 2020). La crise sanitaire de la covid-19 a sensiblement réduit le nombre d’attributions annuel par rapport aux volumes habituels (environ 10 000 attributions). À ces attributions de logements sociaux stricto sensu, on peut ajouter environ 1 000 attributions qui portent sur des logements non conventionnés des SEM parisiennes (RIVP, Elogie-Siemp). Le nombre d’attributions en baisse par rapport aux années précédentes est lié à la très faible rotation des ménages dans le parc social parisien à partir du début de la crise sanitaire de la covid-19.

En effet, le taux de rotation du parc locatif social au cours de l’année 2020 est de 3,8%, en baisse de 1 point à Paris selon les données du RPLS 2021. Au cours des 10 dernières années, ce taux de rotation, déjà particulièrement bas, était juste sous la barre des 5%.

Taux de rotation dans le parc social parisien - Source : RPLS version décret, 2012-2020 © Apur


 

¹ - Loi solidarité et renouvellement urbain (SRU), article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation.[retour]
² - Le nombre de résidences principales est supposé constant de 2019 à 2020.[retour]
³ - La loi 4D en cours de discussion au Parlement devrait faire disparaître l’échéance de 2025, mais maintient l’injonction à l’effort de production de logement social par période triennale.[retour]
- Avis du 20 janvier 2020 relatif à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en application des articles L. 353-1 et L. 831-1 du Code de la construction et de l’habitation, pour la période comprise entre le 1er  janvier et le 31 décembre 2020.[retour]
- Loyer maximal des logements conventionnés en surface utile entre le 1er  janvier et le 31 décembre 2020. À ces loyers s’appliquent des majorations locales ainsi qu’une modulation en fonction de la surface des logements. En pratique, selon les données du répertoire du parc locatif social 2021, les logements loués à un nouvel occupant au cours de l’année 2020 avaient un loyer principal de 7,84 €/m² habitable quand il s’agissait de PLAI, de 8,68 €/m² habitable quand il s’agissait de PLUS et de 12,43 €/m² habitable quand il s’agissait de PLS.[retour]
- Calcul réalisé sur la base des 251 648 dossiers pour lesquels l’information est disponible.[retour]
- Demandes de logement social radiées pour bail signé au cours de l’année 2020 (personnes physiques) dans le SNE au 6 mai 2021. Source : Socle de données « Accès au Logement et Prévention des Expulsions », DRIHL IdF, 2021 - Traitement Apur.[retour]

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    Les chiffres du logement social à Paris en 2020

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